제도구분

도심 공공주택 복합사업이란, 공공재개발과 어떻게 다른가

정리 · 2026년 09월 09일

도심 공공주택 복합사업은 공공주택특별법 제2조제3호에 따른 공공주택사업 유형의 하나로, 2021년 2월 4일 발표된 이른바 2·4대책의 일환으로 도입됐습니다. 도시정비법 특례인 공공재개발과는 근거 법령과 시행 방식이 다른 별개의 제도입니다.

정식 명칭과 법적 근거

공공주택특별법은 공공주택사업을 5가지 유형으로 구분하며, 그중 하나가 도심 공공주택 복합사업입니다(같은 법 제2조제3호). 이는 도시정비법에 따른 일반 재개발이나 공공재개발과는 근거 법령 자체가 다릅니다.

도입 배경

2018년 이후 서울 및 수도권의 주거 불안과 주택 수급 불균형, 민간 정비의 한계로 인한 도시환경 노후화 문제가 대두되면서, 2021년 2월 「공공주도 3080+」 대도시권 주택공급 확대방안(2·4대책)의 일환으로 도입됐습니다.

공공재개발과 혼동하지 말아야 하는 이유

공공재개발은 도시정비법 특례에 따라 조합이 시행 주체가 되고 LH·SH 등이 참여·지원하는 방식이지만, 도심 공공주택 복합사업은 공공주택특별법에 따라 공공이 단독 시행자가 되는 완전히 다른 사업 구조입니다. 두 제도는 명칭이 비슷해 보이지만 근거 법령과 절차가 다릅니다.

기존 재개발과의 방식 차이

기존 재개발은 조합원 분양과 현금청산으로 구성된 관리처분방식을 따르지만, 도심 공공주택 복합사업은 토지등소유자가 토지를 공공사업자에 납입하면 확정수익률로 신축 아파트와 이익을 배분받는 토지납입 방식을 채택합니다.

투기 방지 장치

사업구역에 대한 투기수요 유입을 막기 위해 토지거래허가구역이 지정되며, 초기에는 대책발표일 이후 취득자를 현금청산 대상으로 하는 규정도 도입됐습니다.

제도 보완 경과

실거주 목적 취득자까지 현금청산 대상이 돼 재산권 침해 우려가 제기되자, 이후 제도가 보완돼 현물보상 기준일이 각 후보지 발표일로 조정됐고 주민협의체·주민대표회의 근거도 법률에 명시됐습니다.

용어 사용 시 유의할 점

이 사이트는 정식 명칭인 "도심 공공주택 복합사업"을 사용하며, 언론이나 일부 자료에서 혼용되는 "도심복합개발", "공공재개발" 등 유사 명칭과는 근거 법령·시행 방식이 다르다는 점을 본문에서 구분해 표기합니다.

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